Untermietvertrag Gewerbe: Vorlage, Muster und Generator
Wenn du dein Büro untervermietest, brauchst du einen passenden gewerblichen Untermietvertrag. Mit dem Generator füllst du die Vorlage Schritt für Schritt aus und bekommst am Ende ein fertiges PDF.
zwischen
– nachfolgend „Untervermieter“ genannt –
und
– nachfolgend „Untermieter“ genannt –
wird folgender Untermietvertrag geschlossen:
Der Untervermieter ist Hauptmieter der Gewerbefläche im Objekt auf Grundlage eines bestehenden Hauptmietvertrags.
Der Untervermieter vermietet an den Untermieter folgende Teilfläche zur Nutzung als Bürofläche:
Zur Mitbenutzung werden dem Untermieter, soweit vorhanden und vereinbart, folgende Gemeinschaftsflächen und Einrichtungen überlassen:
Mitvermietet sind ferner folgende Ausstattungsgegenstände:
Der Zustand der Mietsache und der mitvermieteten Gegenstände wird bei Übergabe in einem gesonderten Übergabeprotokoll dokumentiert. Das Übergabeprotokoll ist Bestandteil dieses Vertrags.
Die schriftliche Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung liegt vor bzw. wird vor Übergabe der Mietsache eingeholt. Ohne erforderliche Zustimmung erfolgt keine Gebrauchsüberlassung.
Die Mietsache darf ausschließlich zu folgenden gewerblichen Zwecken genutzt werden:
Eine Änderung des Nutzungszwecks bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Untervermieters und, soweit erforderlich, des Vermieters.
Der Betrieb besonders störender, genehmigungspflichtiger oder ungewöhnlich energieintensiver Nutzungen ist nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Untervermieters zulässig.
Das Untermietverhältnis beginnt am .
Das Untermietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die ordentliche Kündigungsfrist beträgt 3 Monate zum Monatsende, soweit nicht zwingendes Recht etwas anderes vorgibt. Die Kündigung bedarf mindestens der Textform.
Das Untermietverhältnis ist zunächst befristet bis zum .
Es verlängert sich jeweils automatisch um , sofern es nicht von einer Partei spätestens 3 Monate vor Ablauf der jeweiligen Vertragslaufzeit in Textform gekündigt wird.
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund bleibt unberührt.
Das Untermietverhältnis steht unter der auflösenden Bedingung des Bestands des Hauptmietverhältnisses. Endet das Hauptmietverhältnis über die untervermietete Fläche, endet auch dieses Untermietverhältnis mit dem Zeitpunkt, zu dem der Untervermieter die Fläche nicht mehr wirksam überlassen darf.
Der Untervermieter ist verpflichtet, den Untermieter unverzüglich in Textform zu informieren, sobald ihm bekannt wird, dass das Hauptmietverhältnis gekündigt wurde, auslaufen wird oder in sonstiger Weise enden könnte.
Die monatliche Nettomiete beträgt: EUR.
Hinzu kommt eine Nebenkostenpauschale in Höhe von EUR.
Der monatlich zu zahlende Gesamtbetrag beträgt damit: EUR (netto).
Soweit der Untervermieter wirksam zur Umsatzsteuer optiert, wird zusätzlich die gesetzliche Umsatzsteuer in der jeweils geltenden Höhe berechnet.
Bei Nebenkostenpauschale sind die üblichen Betriebskosten einer normalen Büronutzung abgegolten. Außergewöhnliche Mehrverbräuche (z. B. durch stromintensive Geräte oder Sondernutzungen) trägt der Untermieter, soweit von ihm verursacht.
Bei Nebenkostenvorauszahlung erfolgt die Abrechnung nach den Grundsätzen des Hauptmietvertrags, soweit sachgerecht anwendbar. Sie ist dem Untermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
Die monatliche Nettomiete erhöht sich erstmals zwölf Monate nach Vertragsbeginn und danach jeweils nach Ablauf von weiteren zwölf Monaten automatisch um % gegenüber der zuletzt geschuldeten Nettomiete.
Die jeweils angepasste Nettomiete ist ab dem genannten Anpassungszeitpunkt geschuldet. Eine gesonderte Mitteilung des Untervermieters ist nicht erforderlich.
Während der Geltungsdauer der Staffelmiete ist eine anderweitige Mieterhöhung ausgeschlossen.
Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats, auf folgendes Konto zu zahlen:
Kontoinhaber:
IBAN:
BIC:
Bank:
Maßgeblich für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Zahlungseingang. Der Untermieter kommt ohne weitere Mahnung in Verzug, wenn der fällige Betrag nicht fristgerecht eingeht.
Der Untermieter kann gegen Mietforderungen nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen. Gleiches gilt für die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts. Die Rechte des Untermieters auf Mietminderung (§ 536 BGB) bleiben unberührt.
Der Untermieter leistet eine Kaution in Höhe von EUR (2 Monatsmieten netto).
Die Kaution ist spätestens vor Übergabe der Mietsache fällig.
Der Untervermieter darf die Kaution nach Beendigung des Untermietverhältnisses bis zur Klärung offener Forderungen ganz oder teilweise zurückbehalten. Die Abrechnung und Rückzahlung erfolgt innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung und vollständiger Rückgabe der Mietsache, in der Regel innerhalb von sechs Monaten. Für offene Nebenkostenabrechnungen oder Schadens- bzw. Rückbauansprüche darf der Untervermieter einen angemessenen Teilbetrag bis zur Klärung, längstens zwölf Monate nach Vertragsende, einbehalten.
Eine Verzinsung der Kaution erfolgt nur, soweit gesetzlich zwingend vorgeschrieben oder ausdrücklich vereinbart.
Der Untermieter behandelt die Mietsache pfleglich und nutzt sie ordnungsgemäß gewerblich. Er hält alle einschlägigen gesetzlichen, behördlichen und hausbezogenen Vorschriften ein, insbesondere Brand-, Sicherheits-, Datenschutz-, Arbeitsstätten- und Hausordnungsregelungen.
Bauliche Veränderungen, technische Installationen, Leitungsverlegungen, Beschriftungen oder Umbauten bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Untervermieters.
Der Untermieter zeigt dem Untervermieter Mängel, Schäden und Gefahrenzustände an den überlassenen sowie gemeinschaftlich genutzten Räumen und Einrichtungen unverzüglich an.
Für Schäden, die der Untermieter, seine Mitarbeiter, Besucher oder sonstige ihm zurechenbare Personen schuldhaft verursachen, haftet der Untermieter nach den gesetzlichen Vorschriften.
Instandhaltung und Instandsetzung der überlassenen sowie gemeinschaftlich genutzten Flächen obliegen dem Untervermieter.
Soweit WLAN oder sonstige Internetinfrastruktur zur Mitbenutzung bereitgestellt wird, erfolgt dies als freiwillige Nebenleistung ohne Gewähr für Bandbreite, Verfügbarkeit oder Eignung für besondere Zwecke.
Der Untermieter nutzt die Zugänge rechtmäßig und trifft angemessene Sicherheitsmaßnahmen für seine Endgeräte. Ein Anspruch auf separates Netzwerk oder erhöhte Verfügbarkeit besteht nur bei ausdrücklicher Vereinbarung in Textform.
Der Betrieb eigener Server oder leistungsintensiver Anlagen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Untervermieters.
Wünscht der Untermieter einen eigenen Internet- oder Telekommunikationsanschluss, trägt er die Kosten für Einrichtung, Betrieb und Rückbau selbst; die Leitungsverlegung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Untervermieters.
Soweit Besprechungs- oder Konferenzräume zur Mitbenutzung überlassen werden, erfolgt die Nutzung nach vorheriger Buchung und nach Verfügbarkeit. Ein Anspruch auf ausschließliche Nutzung besteht nicht.
Der Untermieter hinterlässt die Räume nach Nutzung sauber. Schäden oder außergewöhnlicher Reinigungsaufwand gehen zu seinen Lasten.
Der Untermieter erhält bei Übergabe folgende Schlüssel / Zugangsmedien:
Eine Weitergabe an Dritte ist nur mit Zustimmung des Untervermieters zulässig.
Der Untervermieter, der Vermieter oder von ihnen beauftragte Personen dürfen die Mietsache bei berechtigtem Interesse nach vorheriger Ankündigung von mindestens 48 Stunden in Textform betreten; bei Gefahr im Verzug ist ein sofortiges Betreten auch ohne Ankündigung zulässig. Auf berechtigte Belange des Untermieters ist Rücksicht zu nehmen.
Eine weitere Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte durch den Untermieter ist ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Untervermieters unzulässig.
Dem Untermieter ist bekannt, dass das Untermietverhältnis auf dem Hauptmietvertrag des Untervermieters beruht.
Der Hauptmietvertrag in der für das Untermietverhältnis relevanten Fassung ist diesem Vertrag als Anlage beigefügt und zum Bestandteil dieses Vertrags gemacht. Seine Regelungen gelten ergänzend, soweit sie die untervermietete Fläche betreffen und diesem Vertrag nicht widersprechen.
Aus dem Hauptmietvertrag gelten ergänzend nur diejenigen Regelungen, die der Untervermieter dem Untermieter vor Vertragsschluss in Textform mitgeteilt oder als Auszug zugänglich gemacht hat. Pauschale Verweise auf den Hauptmietvertrag im Übrigen entfalten keine Bindungswirkung.
Der Untervermieter übernimmt gegenüber dem Untermieter keine Gewähr dafür, dass Rechte eingeräumt werden, die ihm selbst aus dem Hauptmietvertrag nicht zustehen.
Bei Beendigung des Untermietverhältnisses hat der Untermieter die Mietsache vollständig geräumt, besenrein und in dem Zustand zurückzugeben, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht.
Alle überlassenen Schlüssel, Zugangskarten und mitvermieteten Gegenstände sind vollständig zurückzugeben.
Vom Untermieter eingebrachte Gegenstände, Beschriftungen, Einbauten oder sonstige Veränderungen sind vor Rückgabe auf eigene Kosten zu entfernen, sofern nicht schriftlich etwas anderes vereinbart wurde.
Der Untervermieter haftet für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit unbeschränkt. Für einfache Fahrlässigkeit haftet der Untervermieter nur bei Verletzung vertragswesentlicher Pflichten (Kardinalpflichten); in diesem Fall ist die Haftung auf den vorhersehbaren, vertragstypischen Schaden begrenzt. Die Haftung für Schäden an Leben, Körper und Gesundheit bleibt unberührt.
Für eingebrachte Gegenstände des Untermieters übernimmt der Untervermieter keine Haftung, außer im Fall gesetzlich zwingender Haftung.
Dem Untermieter wird der Abschluss einer ausreichenden Betriebshaftpflichtversicherung empfohlen.
Jede Partei kann das Untermietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihr die Fortsetzung bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (§ 543 BGB).
Ein wichtiger Grund liegt für den Untervermieter insbesondere vor, wenn der Untermieter: (a) für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist; (b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der die Miete für zwei Monate erreicht; (c) die Mietsache trotz Abmahnung vertragswidrig nutzt oder erheblich gefährdet; (d) ohne erforderliche Zustimmung Dritten überlässt.
Ein wichtiger Grund liegt für den Untermieter insbesondere vor, wenn: (a) die Mietsache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird; (b) die Mietsache einen erheblichen Mangel aufweist, der vom Untervermieter trotz Fristsetzung nicht beseitigt wird und den vertragsgemäßen Gebrauch wesentlich beeinträchtigt; (c) der Untervermieter die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung nicht wirksam nachweisen kann.
Die Kündigung bedarf der Textform. Vor einer Kündigung wegen Pflichtverletzung ist der anderen Partei eine angemessene Frist zur Abhilfe zu setzen, es sei denn, eine Fristsetzung ist nach den Umständen entbehrlich.
Jede Partei ist für die Einhaltung datenschutzrechtlicher Vorschriften (DSGVO, BDSG) im eigenen Geschäftsbereich selbst verantwortlich.
Bei gemeinsam genutzter IT-Infrastruktur oder Räumlichkeiten stellen beide Parteien durch geeignete Maßnahmen sicher, dass personenbezogene Daten der anderen Partei nicht unbefugt eingesehen oder verarbeitet werden.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses stellt der Untermieter sicher, dass von ihm gespeicherte Daten vollständig entfernt oder datenschutzkonform gelöscht werden.
Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen mindestens der Textform (§ 126b BGB).
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.
Auch die Aufhebung dieses Formerfordernisses bedarf mindestens der Textform.
Sollten einzelne Bestimmungen unwirksam sein oder werden, bleibt die Wirksamkeit der übrigen unberührt. Die Parteien ersetzen unwirksame Regelungen durch solche, die dem wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommen.
Für diesen Vertrag gilt das Recht der Bundesrepublik Deutschland.
Sind beide Parteien Kaufleute, juristische Personen des öffentlichen Rechts oder öffentlich-rechtliche Sondervermögen, ist ausschließlicher Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem Vertrag .
Bestandteile dieses Vertrags sind insbesondere:
Was muss in einen gewerblichen Untermietvertrag?
Der Generator führt dich Schritt für Schritt durch die typischen Klauselbausteine einer Vorlage für gewerbliche Untermietverträge, von Mietgegenstand über Laufzeit und Kaution bis Datenschutz.
Der Generator erstellt eine technische Vertragsvorlage für einfache Standardfälle und ersetzt keine rechtliche Prüfung. Lass den Vertrag vor der Unterzeichnung prüfen, besonders bei größeren Flächen, langen Laufzeiten, Umbauten, Sondernutzung, Umsatzsteuer, Kaution oder komplexen Hauptmietverträgen.
Mietgegenstand
Genaue Beschreibung der Teilfläche: Adresse, Etage, Raumnummer, ca. m², Gemeinschaftsflächen, mitvermietete Ausstattung. Übergabeprotokoll als Vertragsbestandteil, Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung.
Nutzungszweck
Zulässige gewerbliche Nutzung der Fläche. Änderung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung. Störende, genehmigungspflichtige oder energieintensive Nutzungen nur mit gesonderter Zustimmung.
Mietzeit und Kündigung
Befristet oder unbefristet, Beginn, Kündigungsfrist, automatische Verlängerung. Auflösende Bedingung bei Ende des Hauptmietvertrags. Informationspflicht des Untervermieters.
Miete, Nebenkosten & USt.
Nettomiete, Nebenkostenpauschale oder -vorauszahlung mit Abrechnungspflicht, Umsatzsteuer nur bei wirksamer Option, monatlicher Gesamtbetrag. Regelung zu außergewöhnlichen Mehrverbräuchen.
Mietanpassung (Staffelmiete)
Optionale Staffelmiete: automatische jährliche Erhöhung um festen Prozentsatz, erstmals nach 12 Monaten.
Zahlungsmodalitäten
Bankverbindung, Fälligkeit bis zum 3. Werktag. Maßgeblich ist der Zahlungseingang. Verzug tritt ohne gesonderte Mahnung ein.
Aufrechnung & Zurückbehaltung
Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht des Untermieters nur bei unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen. Recht auf Mietminderung (§ 536 BGB) bleibt unberührt.
Kaution
Höhe (1–3 Netto-Monatsmieten), Fälligkeit vor Übergabe. Rückzahlung in der Regel innerhalb von sechs Monaten, für offene Nebenkosten- oder Schadensansprüche längstens zwölf Monate nach Vertragsende. Verzinsung nur bei gesetzlicher Pflicht.
Obhutspflichten
Pfleglicher Umgang mit der Mietsache. Einhaltung von Brandschutz, Arbeitsstätten-, Datenschutz- und Hausordnungsregelungen. Keine Umbauten oder Installationen ohne Zustimmung.
Anzeigepflicht & Haftung
Mängel, Schäden und Gefahrenzustände sind unverzüglich anzuzeigen. Haftung des Untermieters für zurechenbare Personen. Instandhaltung und Instandsetzung obliegen dem Untervermieter.
Internet, WLAN & IT
WLAN-Mitbenutzung ohne Gewähr für Bandbreite oder Verfügbarkeit. Rechtmäßige Nutzung, eigene Sicherheitsmaßnahmen. Eigene Anschlüsse und Sondertechnik nach Absprache, mit Kostentragung für Einrichtung, Betrieb und Rückbau durch den Untermieter.
Besprechungs- & Konferenzräume
Mitbenutzung nach vorheriger Buchung und Verfügbarkeit. Kein Anspruch auf jederzeitige Nutzung. Ordnungsgemäße Hinterlassung, Kostentragung bei Schäden oder Sonderreinigung.
Schlüssel, Zutritt & Besichtigung
Schlüsselübergabe und Zugangsmedien. Weitergabe nur mit Zustimmung. Besichtigungsrecht nach 48-Stunden-Ankündigung in Textform, sofortiger Zutritt bei Gefahr im Verzug.
Weitergabe an Dritte
Weitere Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung durch den Untermieter ist ohne vorherige Zustimmung des Untervermieters in Textform unzulässig.
Hauptmietvertrag
Untermietverhältnis beruht auf dem Hauptmietvertrag. Wahlweise als Anlage beigefügt oder vertraulich behandelt – bei Vertraulichkeit binden nur die vom Untervermieter explizit mitgeteilten Regelungen den Untermieter.
Rückgabe
Besenrein, vollständig geräumt, Schlüssel und Zugangsmedien zurück. Eigene Einbauten, Beschriftungen und Gegenstände werden auf eigene Kosten entfernt, sofern nicht in Textform anders vereinbart.
Haftung & Versicherung
Untervermieter haftet bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit unbeschränkt, bei einfacher Fahrlässigkeit nur für Kardinalpflichten und begrenzt auf den vorhersehbaren Schaden. Die Haftung für Schäden an Leben, Körper und Gesundheit bleibt unberührt. Empfehlung einer Betriebshaftpflichtversicherung für den Untermieter.
Außerordentliche Kündigung
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund für beide Seiten (§ 543 BGB). Konkrete Gründe für Untervermieter (z. B. Zahlungsverzug, vertragswidrige Nutzung) und Untermieter (z. B. Mängel, fehlende Zustimmung). Abhilfefrist vor Kündigung.
Datenschutz
Eigenverantwortung jeder Partei für DSGVO/BDSG. Technische und organisatorische Maßnahmen bei gemeinsamer Infrastruktur. Der Untermieter löscht oder entfernt seine gespeicherten Daten bei Vertragsende.
Form & Nebenabreden
Änderungen und Ergänzungen mindestens in Textform (§ 126b BGB). Keine mündlichen Nebenabreden. Auch die Aufhebung des Formerfordernisses bedarf der Textform.
Salvatorische Klausel
Unwirksame Einzelklauseln berühren nicht den restlichen Vertrag. Ersetzung durch eine Regelung, die dem wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommt.
Anwendbares Recht & Gerichtsstand
Es gilt deutsches Recht. Ausschließlicher Gerichtsstand für Kaufleute, juristische Personen des öffentlichen Rechts und öffentlich-rechtliche Sondervermögen am vereinbarten Ort.
Anlagen
Platz für Anlagen wie Grundriss, Übergabeprotokoll, Inventarliste, Zustimmung des Vermieters, Hausordnung oder Auszug aus dem Hauptmietvertrag.
Häufige Fragen zur Untermietvertragsvorlage und zum Vertragsgenerator
Antworten zu Kosten, Form, Zustimmung, Anpassung und Geltungsbereich der Vorlage.
Was kostet der Vertragsgenerator?
Du kannst die Vorlage so oft nutzen, wie du willst.
Reicht der Vertrag oder brauche ich einen Anwalt?
Sie ist ein strukturiertes Hilfsmittel und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall, du nutzt sie in eigener Verantwortung.
Anwaltliche Prüfung ist empfehlenswert bei Großflächen über mehrere Etagen, mehreren Untermietern parallel, einer Nutzung, die vom Hauptmietvertrag abweicht, sehr langen Laufzeiten oder komplexen Konkurrenzschutz- und Branchenklauseln im Hauptmietvertrag.
Wie unterschreibe ich den Vertrag, oder reicht eine E-Mail?
Du kannst den fertigen Vertrag als PDF austauschen, beide Parteien bestätigen denselben vollständigen Text in Textform, etwa per E-Mail. Eine digitale oder eingescannte Unterschrift geht ebenso. Klassisch geht natürlich auch: ausdrucken, beide unterschreiben, je ein Original.
Brauche ich die Zustimmung meines Vermieters?
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, muss er das im Gewerbe nicht begründen. Dafür steht dir dann nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, es sei denn, in der Person des Untermieters liegt ein wichtiger Grund. Prüfe außerdem, ob dein Hauptmietvertrag eine Klausel enthält, nach der die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf.
Was bekomme ich am Ende, und kann ich den Vertrag noch anpassen?
Den ganzen Text kannst du auch kopieren und in Word einfügen, wenn du eigene Klauseln ergänzen willst. Solange der Tab offen ist, kannst du deine Eingaben jederzeit ändern.
Was passiert, wenn mein Hauptmietvertrag endet?
Solange du die Fläche nicht mehr verschaffen kannst, bleibst du deinem Untermieter gegenüber in der Verantwortung. Deshalb verpflichtet dich die Vorlage in § 3, den Untermieter rechtzeitig zu informieren, sobald dein Hauptmietvertrag gekündigt wird oder endet. Versäumst du das, riskierst du Schadensersatzforderungen.
Was ist der Unterschied zwischen einer Vorlage und einem Muster?
Der Generator von SubOffice ist beides: Er zeigt die vollständige Vertragsstruktur und erzeugt daraus einen individuell ausgefüllten gewerblichen Untermietvertrag als PDF.
Gilt diese Vorlage für alle Arten der gewerblichen Untervermietung?
Für andere Gewerbearten wie Ladenflächen oder Produktionshallen empfiehlt sich eine individuelle rechtliche Prüfung.